Ratgeber

Das Leben verändert sich mit dem Verkauf der eigenen Immobilie. Es ist eine sehr wichtige Entscheidung im Leben. Die Gründe sind vielfältig: Sie brauchen mehr Platz zum Leben, ziehen für einen Jobwechsel in eine neue Stadt oder die Kinder sind ausgezogen. Der große Aufwand eines Verkaufs wird von vielen Eigentümern unterschätzt. Jede Immobilie hat ihre Eigenheiten und der Verkauf kann ein langwieriger, schwieriger und nervenaufreibender Prozess sein. Wägen Sie sorgfältig ab, was für und gegen die Unterstützung durch einen Immobilienberater spricht. Die wichtigsten Argumente haben wir für Sie kurz zusammengefasst.

• 1. Sicherheit: Immobilienberater kennen sich auf dem lokalen Immobilienmarkt aus, haben bereits einen Kundenstamm, wissen, wie die Verkaufsabläufe und -abwicklung rechtlich umzusetzen sind. Sie bieten deshalb mit ihrer Erfahrung eine Sicherheit, die Sie als Privatperson nur durch viel Recherche, Lernen und Ausprobieren erlangen.
• 2. Neutrale Beratung: Unsere Gefühle und Erinnerungen verleihen den Dingen für uns unschätzbaren Wert. Wenn Sie sich von einem Haus oder einer Wohnung trennen, können diese Gefühle allerdings den klaren Blick trüben. Immobilienberater haben den erforderlichen professionellen Abstand und können so den Wert der Immobilie objektiv einschätzen.
• 3. Der Verkaufspreis: Ein Immobilienberater erzielt für Sie den bestmöglichen Verkaufspreis. Er setzt die Vermarkungsinstrumente professionell ein, hat die Zeit, sich um den Verkauf zu kümmern. Sein Erfolg ist Ihr Erfolg.

• 1. Immobilienverkauf mit einem Profi: Ein Makler übernimmt bei der Vermittlung Ihrer Immobilie eine Vielzahl von qualifizierten Services. Von der Exposee-Erstellung gemeinsam mit Ihnen, der marktgerechten Bewertung der Immobilie, der Entwicklung einer passenden Vermarktungsstrategie bis hin zur Qualifizierung der Interessenten und den Verkaufsverhandlungen werden Sie begleitet und entlastet. Dafür fällt entsprechend eine Maklercourtage an.
• 2. Vertrauen: Vertrauen in den Immobilienberater hat für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie eine entscheidende Bedeutung. Ihr Immobilienberater erhält Einsicht in viele Ihrer privaten Unterlagen und Dokumente, begleitet Sie intensiv über einen längeren Zeitraum. Entscheiden Sie deshalb nach einem Kennlern- und Informationsgespräch mit uns, ob Sie Ihre Immobile selbst verkaufen möchten oder ob wir der richtige Partner für den Verkauf sind.

• 1. Es fällt keine Maklercourtage an.
• 2. Sie haben bereits Erfahrung mit Immobilienverkauf und wissen, wie es geht und welche Unterlagen erforderlich sind.
• 3. Sie sind sich über den hohen Zeit- und Kostenaufwand für die Vermarktung im Klaren.
• 4. Sie sind vertraut mit den Anforderungen an die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen (Exposee mit Objektund Lagebeschreibung), weiterer Nachweise je nach Objekt wie Teilungserklärung, Grundriss, behördliche Nachweise etc. und wissen, welche Vermarktungsinstrumente einzusetzen sind.
• 5. Sie verfügen über Kenntnisse des örtlichen Immobilienmarktes und Fachwissen zur Ermittlung des Marktpreises Ihrer Immobilie.
• 6. Sie sind in der Lage, die Bonität und Seriösität von Kaufinteressenten zu prüfen und zu beurteilen, und verhandeln gerne.

• Lage: Der wichtigste Faktor für die Bewertung einer Immobilie ist die Lage. Das Haus kann noch so schön sein, die Ausstattung noch so gut – wenn dasselbe Haus in einem Ort ohne gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur steht, ist der Marktpreis ein ganz anderer als in einer begehrten Wohnlage einer attraktiven Stadt. Zur Lage gehören nicht nur das schöne Panorama, sondern auch Infrastruktur und andere lokale Besonderheiten wie Parks, berühmte Gebäude, Freizeitmöglichkeiten und mehr.
• Zustand: Mit dem Zustand ist vor allem die Infrastruktur der Immobilie selbst gemeint. Ist das Dach neu oder muss gedeckt werden? Sind die Fenster dicht? Ist die Heizungsanlage in die Jahre gekommen? In welchem Zustand ist die Bausubstanz? Eine neue und großzügig ausgestattete Wohnung ist oftmals mehr wert als ein renovierungsbedürftiges Haus. Auch die energetische Qualität des Gebäudes, dokumentiert im Energieausweis, ist ein wichtiger Faktor.
• Ausstattung: Zur Ausstattung zählen alle mobilen oder demontierbaren Dinge im in der Immobilie. Deren Alter und Zustand sind ein weiterer wichtiger Faktor bei der Ermittlung des Wertes. Werterhöhend sind beispielsweise eine moderne Einbauküche, Markisen, Kamin oder hochwertige Einbauschränke.
• Rechtliche Aspekte: Die rechtliche Situation Ihres Grundstückes ist ebenfalls bestimmend bei der Ermittlung des Preises. Dabei geht es darum, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer des Grundstücks haben: Ist beispielsweise eine zusätzliche Bebauung erlaubt, steigert das den Wert. Sind Wege- oder Verkehrsrechte im Grundbuch eingetragen, führt zum Beispiel ein öffentlicher Weg über Ihr Grundstück, kann das den Preis mindern.

Ein Energieausweis zeigt auf, wie energieeffizient Ihr Haus ist und welche Energiekosten zu erwarten sind. Er dient als Vergleich zwischen Immobilien und hilft bei der Kaufentscheidung und Preisermittlung. Eine gute Energieeffizienz bedeutet langfristig niedrige Energiekosten für Besitzer oder Mieter.

• Und wer stellt den Energieausweis aus? Grundsätzlich regelt jedes Bundesland selbst, wer den Energieausweis gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) ausstellt. In der Regel tun dies geprüfte Techniker, Energieberater, Architekten oder Bauingenieure.
• Zwei Arten von Energieausweisen für Immobilien gibt es: Der verbrauchsorientierte Energieausweis zeigt an, wie viel Energie die Bewohner in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Der umfassendere bedarfsorientierte Energieausweis bewertet die energetische Qualität des Gebäudes auf Grundlage des Baujahres, der Bauunterlagen und weiterer technischer Daten. Welche Art von Energieausweis Sie brauchen, hängt von der Art der Immobilie ab. Bei den Baujahren nach 1977 oder Gebäuden mit mehr als 5 Wohneinheiten oder bei einer stattgefundenen Sanierung (WärmeschutzV von 1977) reicht der kostengünstigere Verbrauchsausweis. Bei allen anderen Gebäuden ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

Eine Immobilie zu verkaufen ist ein komplexes Vorhaben und fordert neben Zeit und Bürokratie auch monetären Einsatz von Ihnen. Mit welchen Ausgaben Sie zu rechnen haben, haben wir hier für Sie kurz zusammengefasst.

• 1. Energieausweis nach EnEv
  Der Energieausweis muss spätestens bei Besichtigung durch potentielle Käufer vorliegen. Zum Glück ist der Ausweis eine der kleinsten Ausgaben für Hausverkäufer: Ein Verbraucherausweis, der mithilfe Ihrer Neben- und Heizkosten angefertigt wird, kostet etwa zwischen 50 und 80 Euro. Für einen Bedarfsausweis kommt ein Fachmann zu Ihnen und analysiert Ihr Verkaufsobjekt gründlich – hierfür müssen Sie mit etwa 300 Euro rechnen. Ein Wermutstropfen für viele Verkäufer: Verbrauchsausweise sind nur dann zulässig, wenn sich in einem Haus mindestens fünf Wohnungen befinden und noch weitere Bedingungen erfüllt sind. Ansonsten müssen Sie den teureren Bedarfsausweis ausstellen lassen.
• 2. Notarkosten
  Für Verkäufer fallen in der Regel keine Notarkosten an, denn Käufer übernehmen diese. Allerdings kann es sein, dass mit dem Verkauf andere notarielle Angelegenheiten zu regeln sind, zum Beispiel die Löschung einer Grundschuld oder das Löschen von Wohnrechten im Grundbuch. Die Löschung der Grundschuld kostet etwa 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld.
• 3. Vorfälligkeitsentschädigung
  Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor Sie diese abbezahlt haben, wenn der Kredit also noch läuft, dann kann die Bank einen Ausgleich verlangen für die vorzeitige Kreditablösung. Dies ist die Entschädigung dafür, dass sie das Geld nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie für das Darlehen während der restlichen Zinsbindung bekommen hätte. Sie müssen dann aufgrund vertraglicher Regelungen eine entsprechende Ausgleichszahlung zusätzlich zur Ablösung des noch offenen Restkredits leisten.
• 4. Spekulationssteuern
  Viele Menschen denken unternehmerisch, kaufen Immobilien oder Grundstücke mit dem Ziel, diese nach wenigen Jahren mit einer Wertsteigerung wieder zu verkaufen. Findet ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie statt – bei Selbstnutzung beträgt der Zeitraum drei Jahre - wird eine sog. Spekulationssteuer fällig. Diese richtet sich nach der Höhe des Gewinns aus dem Verkauf und dem individuellen Einkommenssteuersatz.
• 5. Maklergebühren
  Gute Immobilienberater begleiten, führen oder übernehmen den gesamten Prozess des Immobilienverkaufs für Sie. Dafür erhalten sie beim erfolgreichen Verkauf eine Maklerprovision. Diese Kosten sind in den meisten Bundesländern vom Käufer zu tragen, können auch zwischen Käufer und Verkäufer einvernehmlich geteilt oder ganz vom Verkäufer getragen werden. Die Gebühren liegen in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufspreises zuzüglich der Mehrwertsteuer.
• 6. Kosten ohne Makler I: Opportunitätskosten
  Verkaufen Sie ohne Makler privat Ihre Immobilie, dann ist auch das nicht kostenfrei. Spürbare Opportunitätskosten, also nicht hartes Geld, sondern Ihre Zeit und Ihr persönlicher Aufwand, wirken sich auf Ihr gesamtes Leben aus. Gesundheit, Nerven und weniger Zeit für die schönen Dinge, Ihre Familie, Freunde und Hobbys sind ganz reale Kosten. Hinzu kommen Arbeitstage, die Sie frei nehmen müssen, um sich auf den Immobilienverkauf zu konzentrieren. Nehmen Sie einfach einen Stundenlohn an, der Ihnen Ihre Zeit wert ist, und schreiben Sie sich den Verbrauch auf. Sie werden sehen, dass auch bei einem geringen fiktiven Stundenlohn leicht mehrere tausend Euro für den Zeitraum des Verkaufs zusammenkommen.
• 7. Kosten ohne Makler II: Hartes Geld
  Was auf Sie zukommen kann, wenn Sie ohne Makler verkaufen, sind die Kosten für Anzeigenschaltungen, die Exposeeerstellung, ggf. für die Überprüfung der Käuferbonität. Sollte der mögliche Käufer Ihrer eigenen Bewertung der Immobilie für den Angebotspreis nicht folgen, könnte die Erstellung eines Wertgutachtens erforderlich sein mit zusätzlichen Gutachterkosten.

• Frage: Kann ich den Preis meiner Immobilie selbst bestimmen?
  Antwort: Bei einer Immobilienbewertung spielen häufig sehr viel Faktoren eine Rolle, die man als Eigentümer ohne Fachkenntnisse nicht unbedingt alle im Blick hat. Auch kann man nicht auf digital gestützte Bewertungen professioneller Immobiliendatenbanken zugreifen, die eine marktgerechte Kaufpreisermittlung unterstützen. Wichtig ist die umfassende Information und Abwägung, bevor Sie möglicherweise einen zu hohen oder zu geringen Preis verlangen. Am besten lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten, um den aktuellen Marktpreis zu bestimmen.
• Frage: Muss ich mit potenziellen Käufern verhandeln?
  Antwort: Verhandlungen gehören zu jeder Transaktion dazu. Sie sollten sich darauf gefasst machen, dass fast jeder Käufer versucht, den besten Preis oder einen Preisnachlass beim Kauf zu verhandeln. Wenn Sie sich damit unsicher fühlen, dann ist ein Immobilienberater der Richtige, um die Verhandlungen in Ihrem Sinne zu führen.
• Frage: Wie intensiv soll ich mit Käufern kommunizieren?
  Antwort: Einer der häufigsten Fehler von privaten Verkäufern ist es, nicht an potenziellen Käufern dranzubleiben. Natürlich sollen Sie dem Käufer gegenüber nicht aufdringlich wirken, sich jedoch regelmäßig melden und nachhaken. Wenn Sie keine Zeit dafür haben oder es nicht Ihren Vorstellungen entspricht, ist auch hier professionelle Hilfe durch einen Experten eine gute Idee.
• Frage: Ist die Selbstvermarktung wirklich so schwer?
  Antwort: Selbstvermarktung ist nicht schwer, wenn Sie wissen, warum, wann, wie und an wen Sie Ihre Immobile verkaufen wollen. Um sich dafür einen Plan zu machen, braucht es allerdings Zeit und überlegtes Handeln, denn falsch platzierte Annoncen oder schlecht konzipierte Anzeigen kosten Sie auf Dauer viel Geld.

Die gute Vorbereitung und rechtzeitige Planung des Verkaufs Ihrer Immobilie sparen Ihnen viel Zeit, Geld und Nerven. Ein fachkundiger Immobilienberater übernimmt die wesentlichen Schritte im Verkaufsprozess für Sie mit dem Ziel, den bestmöglichen Marktpreis zu erzielen.
Doch bevor Sie entscheiden, ob Sie alles selber managen oder sich auf die Unterstützung eines Experten verlassen möchten, verschaffen Sie sich einen ersten Überblick, woran alles zu denken ist.

1. Ist der Zeitpunkt für den Verkauf gut gewählt?
2. Gibt es Alternativen zum Verkauf wie Umbau oder Ausbau?
3. Wie ist die Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt?
4. Habe ich eine Idee oder einen Wunsch, wie lange der Verkauf dauern sollte?
5. Brauche ich zu einem festen Zeitpunkt den Verkaufspreis für eine Anschlussimmobilie?
6. Soll eine Finanzierung mit dem Erlös abgelöst werden? Zu einem festen Zeitpunkt?
7. Fallen Steuern für mich an beim Verkauf der Immobilie wie ein zu versteuernder Wertgewinn?
8. Gibt es Besonderheiten bei der Immobilie zu beachten wie z. B. Denkmalschutz oder Wegerechte?

1. Welchen Wert hat meine Immobilie und wer erstellt die Wertermittlung?
2. Entspricht der geschätzte Wert meinen Vorstellungen?
3. Gibt es einen Spielraum bei der Preisgestaltung?

Jetzt ist spätestens der Zeitpunkt für Ihre Entscheidung, ob Sie den Verkauf selber in die Hände nehmen oder sich die professionelle Unterstützung eines Immobilienberaters holen.
Wenn Sie selber verkaufen möchten: Haben Sie ausreichend Zeit für alle Schritte eingeplant und verfügen bereits über Erfahrung im Immobilienverkauf?

Vor dem Start der Vermarktungsaktivitäten sollten die für einen erfolgreichen Verkauf erforderlichen Dokumente zusammengestellt werden. Folgende Dinge gehören zu den wichtigsten Unterlagen bei dem Immobilienverkauf:

Das Exposee als optisches Aushängeschild für den Verkauf: Ein qualitativ hochwertiges, aussagekräftiges Exposee der Immobilie mit guten Innen- und Außenaufnahmen ist ein wichtiger Erfolgsfaktor für die erfolgreiche Vermarktung. Dazu gehören eine ansprechende Beschreibung und Informationen zur Lage, zur Geschichte sowie Angaben zum Energieverbrauch und der Heizungsart.

Aktueller Grundbuchauszug: Dieser dient als Nachweis dafür, dass Sie der Eigentümer des Verkaufsobjektes sind, und enthält weitere Informationen zu möglichen Lasten und Rechten Dritter an der Immobilie, wie Wohn- oder Nießbrauchs- oder Wegerechte. Der Auszug wird beim Grundbuchamt beantragt, dabei kann ein Immobilienberater gerne behilflich sein.

Dokumente und Unterlagen bei Eigentumswohnungen: Die Teilungserklärung und ggf. auch die Abgeschlossenheitserklärungen sind vorzulegen, der Jahreswirtschaftsplan, üblicherweise die letzten drei Protokolle der Eigentümerjahresversammlungen sowie die Wohngeldabrechnungen, die Haus- oder Gemeinschaftsordnung und Nachweise zu Modernisierungsmaßnahmen. Bei Vermietung auch die Mietverträge.

Energieausweis: Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben beim Haus- oder Wohnungsverkauf. Im Exposee sind Angaben aus dem Energieausweis wie der z. B. der Endenergieverbrauch in kWh/Quadratmeter und die Energieeffizienzklasse (bei neuen Energieausweisen) auszuweisen.

Weitere wichtige Unterlagen:

• Grundrisse vom Haus oder der Wohnung
• Lageplan/Flurplan des Grundstücks
• Baugenehmigung, Bauzeichnungen (soweit verfügbar), Bebauungsplan
• Aktuelle Auszüge aus Bau- und Altlastenverzeichnis
• Versicherungsunterlagen
• Grundsteuerbescheid
• Nebenkostenabrechnung und Auflistung der laufenden Kosten
• Eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen
• Mängelliste

Je nach Objekt kommen weitere Dokumente und Unterlagen hinzu.

Sie haben sich mit einem passenden Käufer geeinigt, der Ihre Immobilie zu Ihren Konditionen kaufen möchte. Die Schlüsselübergabe steht kurz bevor. Haben Sie auch an alle wichtigen Eckpunkte gedacht? Hier eine Checkliste für alle Dinge, die kurz vor, während und nach dem Hausverkauf anstehen.

1. Versichern Sie sich nochmals, dass alle Details im Kaufvertrag festgehalten sind: Zustand der Immobilie, Sachmängelausschluss und weitere Konditionen.
2. Der Kaufvertrag ist notariell zu beglaubigen.
3. Die Übergabe erfolgt erst, wenn der komplette Kaufpreis gezahlt worden ist.
4. Nutzen Sie zur Übergabe ein umfassendes Übergabeprotokoll, das dem Vertrag angehängt wird.
5. Halten Sie Mängel und Details während der Übergabe im Protokoll fest.
6. Das Übergabeprotoll sollte alle Unterlagen und Dokumente aufführen, die dem Kaufvertrag beigelegt werden, sowie alle Schlüssel mit Zweck und Anzahl vermerkt, alle Zählerstände, Bedienungsanleitungen (z. B. für Thermostate) und Hinweise (z. B. zur Lüftung)